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房地产全面洗牌后如何走 ？地产大佬们这样说******

　　作者 ：孙梦凡

　　时光更迭 ，新旧年交替之际 ，地产大佬相继发声展望未来 。

　　近日来，碧桂园、中国恒大 、华润置地、中国金茂 、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞 的方式 ，总结2022年的工作 、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛 。行业规模收缩 、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这 是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机 的经验和教训......积极探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主 的民生地产 。”

　　“当前相关利好正在陆续出台 ，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会 是艰苦卓绝 ，机遇与困难并存的一年 。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展 的势能 ，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年 的挑战 ，不过对未来仍有希望。在12月召开 的中央经济工作会议上 ，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长 的重要内生动力 ，房住不炒、保民生也依然 是行业发展主基调。

　　前所未有 的洗牌之年

　　2022年 ，房地产行业经历了前所未有 的缩表周期 。

　　中指研究院数据显示 ，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月 ，七成城市累计下跌 。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平 。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0% ，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大 ，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势 。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资 的寒意依然未退。据中指研究院监测 ，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中 ，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年 ，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布 的新年致辞中称 ，过去 的2022年 ，是中国房地产行业极其艰辛的一年 ，众多同行遭遇前所未有 的挑战，在至暗中艰难求索。同时 ，2022年也 是行业加速寻找破局之道 、重塑信心 的关键一年 。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这 是一个“前所未有 、行业内外 、全局洗牌” 的年代，但这也 是一个“危机中育新机、变局中开新局” 的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到 ，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折 、市场收缩、格局重塑 。

　　五矿地产董事长何剑波表示 ，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整 、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临 的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年 的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称 ，2022年碧桂园已累计交付近70万套房 ，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时 ，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务 ，偿还各种债务 、化解风险。”

　　李欣称 ，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划 ，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市 ，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT ；搭建绿色金融框架 ，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临 的艰难处境 ，一方面来自融资 ，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期 的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系 ，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后 ，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要 的融资构成 ，也是本轮投放规模最大 、涉及主体最多 的融资类型 。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神 ，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面 ，随着增信政策一再优化 ，民企发债融资快速落地 ，目前已有越来越多 的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后 ，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划 。

　　在销售需求端 ，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州 、成都 、西安等城市优化购房政策 ，12月初厦门 、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策 的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购 。1月3日 ，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放 的限制性政策 。

　　对这一系列政策暖风 ，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战 。

　　“当前相关利好正在陆续出台 ，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会 是艰苦卓绝 ，机遇与困难并存 的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神 ，锻造高效有活力的组织队伍 ，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能 ，拥抱更可期 的未来 。”李华表示 。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新 、商业运营 、商办运营 、酒店运营 、商企物业管理等业务的市场地位 ；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务 ，并坚定履行社会责任，增强队伍活力 。

　　朱静表示，新 的一年，房住不炒 、保民生依然 是行业发展主基调 ，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力 。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间 ；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解 ；购房客户“买涨不买跌” 的心态会持续观望；地产行业供应链 的信用体系重构需要更长的时间 。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道 的探索 ，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动 的发展模式 ，逐步落地已经相对成熟的政府代建 、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落 ，路劲必须做好准备 ，应对“规模负增长”伴随而来的新问题 。在美元债对民营房企几乎“刹车” 的一、两年之内，也会采取灵活手段 ，适当调整发展速度 ，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来 、特别 是应对此次行业危机 的经验和教训 ，坚持以客户为中心 ，以市场为导向，加强组织和人才建设 ，探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主 的民生地产。同时 ，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障 、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营 、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购 ；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设 ，以组织能力的确定性应对市场 的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

甘肃张掖 ：职业教育为乡村振兴增添新引擎******

　　甘肃张掖紧盯区域经济社会发展需求建专业 、做培训 、促产业——

　　职业教育为乡村振兴增添新引擎

　　“嗨哟嗨，嗨哟哈 ，高里提，低里撒 ，一夯一夯往瓷里砸……”欢快悠扬 的歌声从甘肃省张掖市民乐县职业教育中心学校农村非物质文化遗产传承工作室教学传来，即将参加2023年市级职业技能大赛非遗表演赛项 的12名幼儿保育专业学生 ，在农村非物质文化遗产传承人黄啸生指导下集训。

　　借助音乐教学 ，黄啸生将民乐民歌和非遗“打夯歌”“顶碗舞”等技艺技能引进校园。近年来，张掖把发展职业教育作为赋能乡村振兴的重要抓手，紧盯全市经济社会发展需求，持续深化普职融通、产教融合、校企合作 ，促进教育链、人才链与产业链、创新链有效衔接 ，让职业教育为乡村振兴赋能鼓劲。

　　培黎职业学院现代化农业专业授课现场。张掖市教育局供图（资料图片）

　　建强实训专业，培养能工巧匠

　　“配置营养液 的水质偏软为佳 ，重金属元素不能超标……”培黎职业学院教师袁玉涛站在一片生长茂盛 的芹菜旁，身边围着10多名神情专注的学生 。

　　这 是无土栽培技术实训课程的现场 。放眼望去，大棚里水培区、土培区、育苗区井然有序 ，种植了辣椒 、西葫芦、草莓等 。“这都是学生自己种的 。”袁玉涛说 。

　　走进张掖市职教中心臻技楼一楼 的数控加工实训中心 ，机声隆隆 ，一派繁忙 ，30余台设备正在高速运转，学生们在进行数控加工实操 。

　　2020年 ，张掖投资新建培黎职业学院、张掖市职教中心 。目前，张掖市职教中心已建成实训楼3幢、专业实训室86个、实训工位2152个，开设了18个专业 。3年来 ，培黎职业学院开设现代农业、大数据等16个专业 ，建成五大类38个现代化实训室。

　　张掖是农业大市 ，现代农业技术人才需求旺盛 。据统计，张掖市职业院校85%以上的学生来自农村。针对涉农职业教育学生招不来、下不去、留不住、用不好等问题 ，张掖加强涉农专业建设，建成设施农业生产技术 、现代农艺技术等5个农林牧渔类专业，7所中职学校建成十三大类36个专业，创建省级骨干专业7个 ，形成了以先进制造 、文化旅游 、汽车维修、循环农业为主 的四大专业集群，建立起了契合乡村产业发展新需求的专业体系。

　　开展精准培训 ，激活人才引擎

　　初冬时节，在高台县职业中专实训中心 ，教室里电光四溢 、饭菜飘香，焊接、烹调技能培训正在火热进行 。

　　培训教师边操作边讲解 ，为学员们手把手传授技术。“利用冬闲时节掌握一门手艺，以后我们出门打工也更好找工作了。”参训学员们纷纷表示 。

　　高台县职业中专利用师资设备优势，积极承担职业技能培训，涉及中式烹调师 、中式面点师、保育员 、焊工等多个工种。

　　近年来 ，聚焦全省十大生态产业和全市重点产业、重大项目用工需求 ，张掖各职业院校面向农村转移就业劳动者 、下岗失业人员、退役军人 、残疾人等，免费开展就业技能培训和创业培训 。

　　同时，各职业院校和培训机构发挥自身优势 ，结合乡村发展的多种新业态 、农牧技术推广应用和农村实用技术等 ，年均培训2.5万人次，培养了大批乡土人才 ，推动职业教育与现代农业、生态旅游等产业深度融合。

　　聚焦惠农科研 ，助力产业提升

　　“从培养皿中快速取出马铃薯脱毒种薯苗，用剪刀精准将株苗头 、颈分离，再迅速装入另外一个培养皿中 。”这 是培黎职业学院乡村振兴创新研究院与甘肃天润薯业共建 的马铃薯脱毒种薯创新研究中心，正在开展培训 的一个场景。

　　2022年，培黎职业学院成立乡村振兴创新研究院 ，开展“三农”领域理论研究与智库服务，大力培养乡村振兴人才，紧密服务乡村产业发展和乡村建设需求 。

　　学院通过校企合作模式 ，以马铃薯种薯创新研究中心、马铃薯脱毒种薯繁育基地和专业教师团队为依托，不断强化校企双方人才培养 、科技创新 ，生产微型薯83万粒 ，有力提升了马铃薯原种生产效益和区域内马铃薯良种覆盖率 ，直接经济效益达25万元 。

　　近年来，张掖探索科教融汇，鼓励高职院校联合地方、行业 、骨干企业共建技术技能创新平台 、技术转移机构、科技企业孵化器 、众创空间 ，为推动科技成果转化、培养多样化人才奠定了基础 。

　　“以现代农业技术、种子生产与经营等现有专业为重点打造智慧农业专业群，源源不断培养懂技术 、善经营 、会管理的涉农人才，让职业教育成为助推全市乡村全面振兴 的新引擎 。”张掖市教育局党组书记、局长殷大斌说 。（本报记者 郑芃生 通讯员 王思敏）

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）