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专访瑞银全球经济和策略研究主管：全球利率即将见顶，通缩风险远超预期******
步入2023年，随着疫情形势的变化 ，全球经济似乎出现转折点。与此同时，美联储即将开启2023年 的首次加息 。
瑞银全球经济和策略研究主管及首席经济学家卡普坦(Arend Kapteyn)于近期接受第一财经记者的独家专访时表示，当前 ，发达国家加息进程已完成80%，还有一两个季度就会结束加息周期 ，因加息效果具滞后性 ，经济疲弱尚未完全体现 。大类资产方面 ，他对全球楼市、美股、科技板块等资产前景也作出了预测 。
在加入瑞银之前 ，卡普坦曾在德意志银行管理欧洲、中东及非洲地区(EMEA)宏观研究和外汇策略 ，也曾担任国际货币基金组织(IMF)资深经济学家，他于荷兰中央银行开启其职业生涯，在货币和经济政策部门担任经济学家 。
2023年全球经济三大预测
第一财经：能否说说你对2023年全球经济 的三大预测 ？
卡普坦 ：首先 ，全球将进入一个比市场预期更为通缩 的环境 ，目前 的共识是，通胀将顽固停留在央行目标之上约一个百分点，但我们认为 ，今年年末时通胀就可达到甚至低于央行目标；第二个预测 是全球将陷入衰退，我们认为市场尚未真正为衰退定价 ；第三个预测有关央行如何回应上述两点，我们预期，全球央行尤其 是美联储将采取有力行动 ，加息幅度将比市场定价 的高出几个百分点。
第一财经：2023年全球经济将呈现何种形态 ？
卡普坦 ：经济重启利好逐步消退，欧洲能源前景仍不明朗，就业市场供应短缺，货币政策持续紧缩 ，以及实际工资下降都在拖累经济增长 ，在瑞银追踪的32个经济体当中 ，预计有13个经济体今年底前将录得至少两个季度 的经济萎缩，接近“全球衰退” 的定义。
央行紧缩政策施压令经济停滞不前 ，且紧缩的大部分影响尚未完全显现 ，因此我们预计 ，2023年全球GDP增速为2.2%，剔除疫情和全球金融危机时期 ，该增速是自1993年以来 的最慢 ，不过我们并不预期将有重大金融危机的发生。
第一财经 ：瑞银预期美国经济今明两年将接近零增长 ，在一众华尔街大行中较为看空。为什么 ？
卡普坦：我们预期美国经济或于二季度进入衰退。美国是全球少数几个未有采取任何实际措施，帮助家庭应对通胀冲击的国家之一，与其他国家消费者相比 ，美国民众要苦恼得多 ，储蓄率已不及疫情前 的1/2水平 ，超额储蓄存量正以每年1万亿 的速度减少 ，信用卡借贷也在增长，看起来不可持续 。我们还看到资本支出下滑甚至收缩，住宅投资锐减，减速比以往任何一个加息周期都要快。叠加仍在进行 的加息举措 ，我们可能会在二季度开始见到就业人口负增长 。
值得留意 的 是加息效果的滞后性及其重大影响 ，据以往经验 ，美联储每加息100个基点，经济产出就会减少约100个基点，几乎一比一对应关系。美联储试图将利率升至5% ，因此还有很多经济疲弱尚未在数据中反应。
第一财经 ：中国重启对全球经济意味着什么 ？后疫情时期 ，中国的增长动力在哪里 ？
卡普坦：2月起 ，中国经济尤其是消费方面将快速回升 ，对全球来说 ，最重要 的潜在影响 是能源需求上升 ，对全球旅游业也有积极作用 ，泰国、日本 、澳大利亚 、欧洲将会受惠 。
房地产行业改善将提振中国经济，该板块去年或拖累经济增长3.5个百分点，今年预计只会拖累0.5个百分点。展望未来，待疫情形势稳定，中国经济将更倚重消费 ，同时减少对房地产和出口 的依赖 ，经济更趋平衡，在复苏后 的未来几年，GDP增速约为5%，更具可持续性。
全球利率快将见顶
第一财经 ：美国楼市正经历二战后的第二大回调 ，澳大利亚房价创全球金融危机以来的最大年度跌幅 ，英国房地产市场正面临深度冻结风险。新一轮全球楼市崩盘 是否将至 ？在目前的市场泡沫中 ，主要市场 的房价会跌多少？
卡普坦 ：全球确实处于楼市调整 ，抵押贷款利率飙升带来的负面冲击为近50年之最 ，全球范围内 ，抵押贷款利率平均上升约3个百分点，经计算 ，将造成约15%的房价回调 。值得一提的 是，全球金融危机以来 的全球楼市繁荣，持续时间创下纪录之最 ，而这一势头正在终结 ，故很容易放大振幅，发生30% 的房价修正 。不过，此次调整不同于2008～2009年时期的次贷危机，因其对资产负债表 的损害程度不同。
另外，除了大家熟知的澳大利亚和英国 ，全球许多国家采取 的是浮动抵押贷款利率 ，欧洲一大半国家 的浮动利率比例要高于英国 ，这将加剧对楼市的威胁 ，加大居民消费压力 ，造成额外的通胀困扰 。
第一财经 ：美联储 是否接近紧缩周期的尾声？
卡普坦：大多数发达国家央行 的加息进程已经完成80%，还有一两个季度就会结束加息 。欧央行去年12月的鹰派表态令人意外，货币前景不甚清晰，美联储方面，我们预计未来还会加息两次 ，澳大利亚 、英格兰等央行也接近尾声 ，因此全球利率快将见顶 。
有别于主流观点 ，瑞银预期今年7月美联储就会首次降息 。原因之一 是通缩情况远超人们想象 ；其二，如果我们对于美国衰退的预测准确 ，就业市场的确出现岗位流失 ，货币立场将会完全扭转，要知道在过去40年中 ，美联储降息前，愿意承受一个月以上就业负增长 的情况只发生过一次。因此，现在一切都取决于就业市场的走向 。
美股尚未见底，科技股下半年反弹
第一财经：2022年美股创下2008年以来 的最差年度表现 ，并且领跌全球大类资产，你认为美股 是否已经见底 ？
卡普坦：这 是当前最大 的激辩之一，基于传统衰退模型 ，我们不认为美股已经见底，原因 是当经济进入衰退 ，股市往往大幅下挫 ，企业盈利也需下调 。我们认为 ，当前市场对盈利的预期偏高15% ，而我们预测今年标普500指数成份股盈利将倒退11% 。经济增长疲弱和企业盈利不振将拖累市场继续下探，预测标普500指数将于二季度低见3200点，可能至年底才会收复全年失地。
市场产生分歧 的原因在于 ，一旦进入衰退环境 ，资产就可计入降息因素，降息可抵消盈利疲弱 的利空。总体而言，我认为 ，形势好转之前可能会变得更糟。
第一财经：我很好奇你对“科技股已死”这一观点的看法 ，毕竟去年纳指首次录得四季连跌，苹果、微软、Alphabet和亚马逊等明星科技股都经历了2008年以来的最糟糕一年 。
卡普坦：科技股最受利率走高打击 ，随着美联储政策有望转向 ，板块应该会在未来数月得到稳定 ，2022年 的流动性冲击将在今年下半年逆转，提振科技股实现反弹 、跑赢大盘，故科技股的疲弱只是暂时 的 。另一方面 ，科技股正处于估值修正周期 ，价格本身具有自我修正机制 ，一旦折让幅度足够大 ，那么对科技股的需求就会反弹 ，我们正在接近这一时刻。
第一财经：60/40股债投资组合策略在2022年经历了自全球金融危机以来的最大损失，一些分析师认为该策略今年有望回归 ，你怎么看？
卡普坦 ：我不认同，有以下几点原因 。瑞银预计 ，今年固收产品将录得创纪录 的回报 ，尽管加息周期即将结束并有可能转向 ，但利率水平相对于股票收益仍然很高，故股票吸引力不足 。更重要 的 是，全球增长处于历史低位，从企业盈利角度来看，持有股票也不会让你获得很多回报。
今年 ，回归传统60/40股债投资策略还为时过早 ，如果你想优化投资组合降低波动 ，股债比例大约在35/65(即35%的股票配置和65%的债券配置)，如果还想获得更高收益，债券比例应该更高 。整体而言 ，我们会高配固定收益产品 ，低配股票 ，不过对中国A股会增加敞口 。
2022年实力交付1281万方 解码金科背后的硬核交付体系******
走过2022，进入2023 。纾困一年 ，“三支箭”密集落地后，地产迎来关键性转折点，叠加疫情全面放开后经济恢复 的大背景，市场对于2023年房地产走向预期普遍向好。
辞旧迎新之际 ，房地产“保交付”大年也迎来年终检验 。往年业内诸多年终榜单多集中于销售规模 ，今年却更改为交付成果 ，背后寓意不言而喻。
房企实力的比拼成为了交付比拼 ，交付 的重要性被提到了前所未有 的高度 。
比如，金科就将“保交楼”列为“头号工程” ，甚至以“保交楼”作为经营原则 ，通过差异化铺排复工方案、建立复工复产监控机制 、实行专款专用等措施千方百计保交付。
新年假期刚过 ，金科全年交付成果也随之出炉 ：2022年1-12月全口径共计交付项目149个 、交付批次252个 、交付体量1281万平方米 ，仅住宅交付总套数82618户。其中，提前交付项目51个。
金科项目实拍图定调“保交楼后，金科曾迅速召开过一场专题会议，彼时金科创始人、总策划师黄红云，董事长周达、总裁杨程钧全部出席，整场会议没有多余议题，只围绕“保交楼”展开，定调要克服一切困难，坚决打好“保交楼 、稳民生”攻坚战 。
如今来看，这场攻坚战成果显著 ，甚至提前交付51个项目。更为重要 的 是 ，这些数据体现的不仅 是量 的交付，更 是有品质 的交付 ， 是交付力 、产品力和服务力 的综合成果 ，这与金科“既保交付、又保品质” 的交付体系密不可分。
2022年，金科 、万科 、龙湖 、绿城、远洋和美的置业等房企，在内部搭建“交付体系”，从产品 、工程和服务三个板块构建全周期交付体系，总结归纳出一整套工程品质标准体系 ，成为“交付时代”的典型房企。
但各家体系 的环节各有偏重性 ，金科 的特点是“保交付上能打硬仗，品质方面严谨到苛刻 。”
拧成了一股绳 ：组建攻坚作战队
打硬仗主要体现在其强有力 的作战队伍 ，以及缜密的作战体系。
据了解，金科成立了从上至下的“保交楼工作组”，总部层面以总裁为组长，联席总裁 、副总裁为执行组长 ，运营 、财务、风控 、法务、成本 、工程、客服等中心部门负责人为组员 ，全面统筹保交楼工作 。
各大区域公司也相继成立属地化“保交楼工作小组” ，重点研究和解决符合本区域、本城市各项目的相关重点问题和关键路径，对交付有风险的项目实行“一盘一策” ；如今，这一机制已延伸至项目层面。
“保交楼各级小组每周都要召开例会 ，梳理保交楼工作堵点 ，然后各区域公司上报需要紧急解决 的事项，集团会采取‘绿灯’方式，随时组织专题会予以解决 。”一位金科高管介绍。
“现在上下统一 ，已经拧成了一股绳。”该人士表示 ，管理层前所未有的重视，创始人黄红云对内多次强调保交楼是企业生存根本 ，董事长周达更 是将保交楼作为当前经营管理工作的首要任务，总裁杨程钧层层压实目标 。
为了力保前端生产，金科建立了一套从工程进度、资金监管到施工质量保障 的保交付机制 ，包括建立复工复产周报机制 ，强化交付风险预控，统一并绑定运营计划、资金计划 ，以及加强工地远程视频监控系统运用等。
这套机制落地到区域层面 ，更为厚实 。如 ，金科豫鲁区域不仅推出特色化工地开放日 ，从工法工序、交付标准 、精细化工程及高品质施工等几个层面透明化展示工程品质与进度 ；并且坚持高频次工程直播，弥补因疫情影响工地开放日落地难 的缺陷，年度直播近百场 ；大本营重庆区域也推出线上工程进度播报 、线下多频次工地开放日 的组合拳全面展示施工进度；川云区域一年内开展“预鉴·新蓝图工地开放日”线上线下参观活动高达30余场 ，让业主真正“近距离”看到生产建造 的每个过程。
金科项目施工现场连续接“箭” ：融资“活水”涌入
面对保交楼 的重任 ，金科还设置了激励考核 ，鼓励各区域公司积极寻求各方支持，将政府保交楼政策 的支持 、纾困资金的引入与区域公司下半年目标责任书、月度经营考核挂钩，设置了300-500万的专项激励。
据悉，金科华北区域已获得政府纾困资金支持 ，为沈阳三个项目解决了资金困境， 是沈阳首批获得政府纾困资金的项目 ；两广区域也取得实质性进展，南宁轨道地产并购世茂金科·博翠江山二期，成为广西首创国企入资助力民企保交付案例；川云区域“金科·集美公馆”被纳入首批德阳市政府“保交楼”项目 ，获批近亿元贷款。
根据金科此前公布的三季报数据 ，截至2022年9月末 ，金科已累计获批国家及地方政府专项借款资金额度约12亿元 ，其中近6亿元可用资金已拨付至项目公司 ，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力 。
更为关键的 是 ，自地产稳融资“三支箭”密集落地以来 ，融资“活水”不断涌向金科。其不仅展开了“第三支箭”股权融资行动，还接连获得多家银行授信支持，与光大银行重庆分行 、建设银行广西壮族自治区分行 、建设银行山东省分行签订战略合作协议。
12月29日临近新年，金科又与中原银行签订战略合作协议 ，获得中原银行50亿元综合融资服务。
正 是这样一支攻坚队伍，对内对自己层层加码，对外积极寻求支持，使得金科在大考之年完成交付项目149个，提前交付项目51个 ，交付体量1281万平方米 。
从图纸开始 ：123道标准卡点
不止于此 ，保交付呈现的仅是一个进度结果，对于房地产项目而言 ，关注的还有交付品质，两者合二为一才是真正意义上 的交付 。
从方寸图纸到产品形成，每前进一步 ，不仅是施工进度 的推进 ，更是品质 的步步锁定，不断累积而成，金科149个项目高质量交付背后， 是这一套体系不断重复运转 的结果，这也是其交付体系被冠以“严谨到苛刻” 的由来 。
金科品质交付的精细化过程管控， 是前置到方案设计阶段开始的，将交付周期拆解为交付前 、交付中 、交付后3个部分，整个流程被切分成123道工序 ，如同制造业 的精细化生产流程一样，每一道工序均制定有严苛的标准。
为了保证设计图纸真正落地，金科甚至专门成立了产品力提升小组 ，率先设立“产品体验官” ，定期现场巡查，定时交圈总结 。
金科项目实拍图尤其是交付前的“9361”四个交付管控节点，按照交付前9个月、6个月、3个月起 ，从建筑 、地库、项目周边、景观园林、大堂门厅、物业中心用房等维度多次勘验 ，保证项目进展及品质 ；到交付前1个月 ，组织“业主开放日”活动 ，由专业工程师陪同预检，整个流程共计76项标准化服务动作 的行动体系 。
为了结合当前市场环境，金科将管控模式更新为以“集团专项检查+区域月度检查+项目周检”的模式，构建了三级管控体系，严格控制项目建设各项标准 。
落地到各区域公司 ，拆分 的更为细致，金科重庆区域制定出十大专业质量管控体系，上千个质量管控节点，欲“出于图纸，而超越图纸” ；豫鲁区域则 是强化工程体系建设，建立了1个制度、16个办法 、8个标准 、7个指引 、7个配套文件 。
“各大区域已经进入内卷模式 ，不仅拼按期交付，更在拼按质交付。”上述高管透露道，总部对交付风险 的预控卡的很严格，每季度会发布竣工交付风险项目红黄灯预警 ，整个流程没有漏洞可钻 。
头尾闭环：锁定交付品质
金科 的交付体系中 ，有两个关键环节 ：一个 是实行“样板带路”制度 ，坚持样板先行 ，在外立面 、景观、室内施工前 ，需要先保证样板段施工质量满足设计要求 ，方可大面积施工，相当于列车的“火车头”，带动的 是整个交付工程品质。
另一个 是“交付点评”制度 ，项目交付前，先行组织各部门联合巡检 ，针对交付项目现场存在的问题提出整改、提升意见，待项目整改完成后 ，才能交付。
“样板带路”是头 ，“交付点评”是尾 ，一头一尾形成闭环 ，中间则 是严苛 的质量管控体系 ，锁定整个交付前品质 。
进入交付过程则与对内 的严苛风格截然相反，金科交付现场呈现出两种风格 ：一种是高效解决问题，另一种是温情收房体验。
进入到交付环节，最受业主称道之处 ，就 是从发现问题到解决 的高效 。金科“柳州揽山庭”项目交付期间，甚至做到了5分钟内上门 、15分钟内处理解决、3天内整改回访 的极速处理 ，有业主惊叹“有种风驰电掣的感觉” 。
每一户业主都有专属陪验小组全程验房， 是金科交付的标配 。验房工程师一对一全程陪同 ，大至公共空间的单元门禁 、公共电梯 ，小至家里 的门窗、地面 、墙面、开关 、防水层、阴阳角等，如发现问题立即整改 。
据了解，金科豫鲁区域通过配备专业验房师 ，报事处理采用“117法则”，即当天上报、当天复核查验、7天内反馈处理进度；华东区域更 是由区域副总 、城市公司副总及项目总等高管全程陪同收房，被业主形容为“高管面对面” ，这一举措在两广区域则 是被称为“高管陪验” 。
按期按质硬核交付再叠加软服务，金科全年149个项目、1281万平交付成果背后，不仅 是交付力 的体现 ，更 是产品力与服务力加持的结果 ，也是其期末答卷里的加分项 。
对于金科而言，交付仅是开始，更多的美好服务在交付后。正如金科业主所言，一见倾心 的相遇 ，定义品质生活 的标准；看过广阔 的世界，就更懂美好生活。
（文图 ：赵筱尘 巫邓炎） [责编 ：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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