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47家房企仅2家销售增长 ，逆袭靠的是什么 ？******

　　1月份以来 ，各大房企陆续披露了2022年 的销售情况。截至1月16日 ，以克而瑞发布 的2022年全年销售榜序列为参考 ，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过 ，仍有开发商取得了亮眼的成绩 ，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长 的企业，增幅分别为8.6% 、14.3% 。

　　其中 ，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿 的目标 ，也 是TOP20房企中唯一实现正增长 的企业 。事实上 ，2022年4月以来 ，越秀地产基本上每个月 的销售业绩都保持着同比向上 ，9月份 的同比增幅更 是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁 ，越秀地产获取了许多地段 、资源良好 的优质项目 ，并形成了TOD开发模式 。数据显示，越秀地产 的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿 ，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔 的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求 ，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台 ，行业进入深度调整期 ，整体负债保持在低水平 的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间 ，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目 。

　　据海通证券研报，2020年以来 ，越秀地产 的总借贷规模保持增长 的态势 ，从2020年末 的约678亿元增长至2021年末的约755亿元 ，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模 ，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地 。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67 ，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑 。

　　同时，由于行业的持续下探 ，土地市场竞争明显减弱 ，使得尚有余力 的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中 ，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年 的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多 ，位置又好，优质货值上去了 ，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮” 的影响下 ，出于对项目停工 的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题 ，因此更愿意去买国央企 的房子。”

　　这也促使央国企背景 的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现 ，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8% 。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上 的关键之一则 是其对高端住宅市场 、改善类需求 的聚焦 。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业 的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点 ，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便 是颇高 的销售去化率。据克而瑞数据 ，2022年6月末 ，位于上海杨浦 的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄 ，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海 、苏州 、无锡、天津、新加坡五个城市中 ，其共实现合约预售约554.83亿元 ，占全年销售额 的约81.5% 。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示 ，2022年前11个月 ，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额 ，占全年销售 的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市 。这些热点一二线城市 的高韧性 ，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下 ，承受了更小的市场冲击 。

　　区域深耕亦 是滨江集团在2022年能保持住规模 、实现排名提升的关键因素之一 。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元 ，同比降幅仅为9%；位列行业第13位 ，较2021年同期前进9位 ，这也是滨江集团历史最佳排名 。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军 。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22% ，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿 ；杭州有地 ，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地 ；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地 。”戚金兴在近期 的公司年会上表示 ，“这样会让你 的半径、你的优势充分得到体现 。”戚金兴认为 ，尽管近来利好政策不断，但2023年 的行业形势仍不容乐观 ，未来需要通过继续在优势城市 、优势城市中 的优势地段 、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力 。

相约“云端”，文博点亮创意之城******

　　作者 ：邓海建

　　12月28日，第十八届中国（深圳）国际文化产业博览交易会在深圳拉开序幕。作为国家级 、国际化、综合性文化产业博览交易会，文博会为中国文化产业 的高质量发展注入了强劲动力 。本届文博会采用线下为主 、线上同步的方式 ，设置6大展馆、一个线上国际馆和一个云上文博会平台 。线上线下的双轨运作各放异彩 ，让文博会成为真正永不落幕的文化盛会 。

　　创新奔涌、创意融合 ，这是一场“展”与“城” 的对话。文博会每年汇聚海内外10多万种文化创意产业展品，4000多个文化产业投融资项目在现场进行展示与交易，为中国文化产业的高质量发展注入了强劲动力 。这里 ， 是中外文化产业探索展示的“首选地”、是全球文化消费体验的“主舞台”，更是兼具项目交易、投资促进、人文交流、合作互鉴的“超链接” 。

　　潮流前沿 的文博会早早开启了“云端相约” 的版图。2020年 ，第十六届文博会在线上成功举办 ，文博会数字化元年就此开启；2021年 ，第十七届文博会首次实现了文博会线上线下双轨运作 ，真正意义上实现了“永不落幕的文博会” 。今年 ，第十八届文博会则分为线下博览与交易 、云上展示与交流和配套活动三大部分 ，将“线下博览与交易”与“云上展示与交流”有机结合 ，继续“双线”叙事。千里之远 、万里之遥 ，借助全方位、多角度、全链条式的数智革新，人们在云开幕 、云展厅 、云招商 、云签约 、云大数据——“五朵云”展示交流 的基础上 ，共同畅想文化新消费。

　　“中国文化产业第一展”常变常新 ，不变 的，是文博会对城市文化创意产业的点亮与赋能 。深圳将文化产业打造为四大支柱产业之一 的目标 ，受益于文博会的平台支撑和撬动作用，城市文化产业发展迅猛。目前 ，深圳文化产业增加值已突破2500亿元 ，占全市GDP8%，法人单位数超过10万家，从业人员超过100万，总体发展水平处于全国前列，创意设计、动漫游戏 、数字文化等行业在全国的竞争优势明显。

　　蓬勃的市场主体 、优秀 的创意人才、成熟 的制度环境，让“展”与“城”既互相促进，更互相成就。值得一提 的是，文博会的溢出效应越发彰显 。比如，借助深圳文博会平台，福建德化的“富贵红”瓷器，签下6000万美元的订购大单 ，迈出了走向世界的一步；甘肃兰州歌舞剧院出品 的《大梦敦煌》 ，漂洋过海走向世界，让中华优秀传统文化远播国外……在促进中华优秀传统文化创造性转化 、创新性发展层面，文博会 的支点作用更为凸显。

　　十八载风雨兼程 ，文博会大放异彩 。相信今年 的文博会 ，必会提振各方信心 、凝聚各界共识，以馨暖的南方之风 ，带领中国文化创意产业真正走进2023年的“春天里” 。（邓海建）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）