173套 ！ ！揭开2022年度京城别墅销冠的“去化秘籍”******

　　2022年北京别墅市场是饱含希望 的一年，在多重超预期因素影响下，从供需两端的对比来看，还是明显呈现出供不应求的态势 。同时，今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放，叠加金融16条政策出台，以及支持房企融资的“三箭齐发”。由此 ，反应在北京楼市的表现里，改善型置业率先回暖，不少别墅产品项目甚至出现持续热销 。

　　以观承别墅·大家为例，以全年成交173套房源的佳绩 ，成为2022年度京城别墅成交套数销冠。值得一提 的是 ，在去年年底北京疫情防控遍地开花，该项目反而还获得众多高净值人群 的密集关注与青睐，仅12月1-12日，连续12天成交12套 ，走出阶段性高流速行情 。

　　市场认可

　　平均每两天销售出一套房源

　　根据地产营销人数据统计显示 ，2022年1-12月北京别墅市场，别墅新增供应2216套，成交3300套 ，供不应求 。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1 的殊荣，让这个十年成长 的大墅区项目 ，再度回归大众视野 。

　　一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区 的实力，有业内人士分析，别墅销冠相较传统平层，更具有含金量，因为每套别墅都面对的是一组更为挑剔的客户，成交周期更长 ，成交难度更大。因此 ，项目 的持续热销也充分印证市场认可度 ，可以明显感受到置业客户的热情。

　　以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算 ，其去化速度 ，若按一年365天推演 ，基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品。这个成绩 ，尤其在2022年市场整体销售回落的背景下 ，无疑显得十分难能可贵。

　　那么，观承别墅·大家 的“去化秘籍” ，即其支撑热销业绩背后的成因 ，值得我们在新年伊始，深入揭开并做出相应解读 。

　　终极改善

　　精工合院超越传统迭代升级

　　从20多年前 的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来，京城别墅虽几经迭代 ，但均以毛坯交付为主流 ，精装别墅可谓屈指可数。

　　对于高端别墅来说 ，除了占据五环中央别墅区 的优越区位、紧邻温榆河生态湿地 的优渥环境 ，这些显性价值外，万科针对高端客群需求的匠心筑造才是最后胜出的关键。

　　观承别墅·大家不仅是市场为数不多采用精装修交付 的别墅项目，更通过多年别墅住区 的反复实践和得失复盘，结合前三期2000余户交付业主的大量调研，真正从业主实际居住体验 的角度上，对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善 的迭代升级。

　　对比传统别墅形态，观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计 ，保证充分采光 的基础上，实现了合院的围合效果 ，让每一层空间都实现对阳光的私密共享 。

　　走进样板间，开阔 的首层空间采用悬挑结构反重力技术，并首次将剧场级建筑 的无柱化解构引入住宅 ，实现从院落到客厅 的无界延伸 。且项目还特别通过楼梯间天窗，卫生间天窗，地下天窗等设计让空间更加灵动 。

　　除此之外，观承大家首次引入立面BIM工具 ，彰显粉墙黛瓦东方意境；安装安心舒适六大系统设备 ，给予居住者极致舒适体验 ；以及打造闻香 、采果、赏色 的三大嗅觉 、触觉 、视觉多感交互景观。

　　风水声光等细节之处 ，通过分户墙点位上下错位布置，避免底盒对穿 ，保障隔音效果 ；顶层卧室增加内保温 ，增强顶层保温隔热性能；玄关设置高低差，提供分区明确的脏区和净区，保证居所干净卫生；玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯 ，保证安全 ；楼梯踏步节点平滑，避免下楼时脚跟磕碰；卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点 ，满足多样化使用需求 ；端户窗户设置为电动窗户，方便开启。

　　北五环

　　高净值人群青睐中央别墅区

　　作为北京最成熟、配套最齐全 ，氛围最良好的别墅区 ，顺义中央别墅区一直 是高净值人群置业终极梦想 的首选 。

　　中央别墅区至今已经发展30余年 ，从1.0区域 的天竺板块，到2.0区域的后沙峪板块 ，再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域 ，即3.0区域 ，越发展越凸显后发优势 。

　　观承大家自拿地之初就以“先规划，后开发”的前瞻理念 ，不断向市场和客户释放和释义合院产品的真正优越性。

　　对于1600-2000万量级购房人群而言，位于顺义中央别墅区 的观承大家无疑 是为其精准匹配、终极改善的王炸级产品。

　　该区域的发展潜力、圈层定位 、交通体系、生态环境等方面赋予了多重附加价值。首当其冲的便 是交通体系，高丽营板块拥有更加丰富的公共交通路网 ，尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织，同时又避开了低空航道 ，不会被飞行器噪音所打扰。

　　其次，产业支撑方面，观承大家项目与北京市政府重点打造的未来科技城毗邻 ，后者作为国务院批准 的第一个“国家智慧城市试点”，目前已有数十家央企国企入驻，高知高质科研人群云集 。

　　最后在生态环境方面 ，观承大家项目独具两河三园一湖的景观资源 ，即全长47.5公里的温榆河，逾百年历史的方氏渠，5万平方米的观承滨河公园，近3万平方米的中央景观鹿鸣公园，以及314公顷 的新建滨水公园等，周边绿化率高达80% 。

　　项目附近还坐拥15所国际学校 ，5大购物中心、6大高尔夫球场 、7家高端马术俱乐部 、8处高端酒店、10个大型专业医院等强势资源。

　　据悉，万科观承别墅·大家作为中央别墅区的收官之作共334套独栋合院，10年来产品不断迭代升级 ，真正做到私密与舒适的结合，符合当下高净值家庭 的居住需要 。

　　文/宋欣

春节逛街 四成多受访者觉得很多门店更好逛了******

　　春节逛街 四成多受访者觉得很多门店更好逛了

　　65.5%受访者喜欢逛实体店 ，但只逛不买现象还有待进一步破解

　　这个春节 ，很多实体店适应消费需求新变化，人气重新旺了起来 。你去逛实体店了吗？近日，中国青年报社社会调查中心联合问卷网(wenjuan.com)，对1615名受访者进行的一项调查显示 ，65.5% 的受访者表示还喜欢逛实体店，47.2% 的受访者觉得门店“颜值”高了 ，43.8% 的受访者觉得很多门店更好逛了 。

　　65.5%受访者喜欢逛实体店

　　“今年春节假期带娃逛了很多商场 ，基本上去的 是节日氛围浓厚，有展览 、有活动 的商场 。”北京的80后宝妈杨晴(化名)说，大年初五去逛的商场 ，一进门有个超大的兔子造型让大家拍照 ，其间还有工作人员穿着逼真的服装，假扮兔子和财神爷跟孩子们互动 ，“玩得非常开心 ，顺便逛逛店铺 、吃点东西 ，要不是带着孩子，还会看场电影，约上朋友一家，在一个商场里就能耗上一整天”。

　　调查中 ，65.5% 的受访者表示还喜欢逛实体店，27.5%的受访者一般，7.0% 的受访者表示不喜欢。

　　江西南昌的80后市民凌笑(化名)已经很久不逛实体门店了，“现在很多社群又种草又能直接购买 ，我也不 是很挑衣服，均码 的都能穿 ，所以网购更方便 ，实体店虽然有试穿体验，但性价比不高” 。

　　杭州市民李佳(化名)很喜欢逛实体店 ，但逛 的频率比以前低了，“一般小物件网上买方便 ，周末有时间会去商场逛” 。

　　北京工商大学国际经管学院国际旅游管理系主任、副教授张运来说 ，虽然我国网购交易规模呈现连续增长态势，占社会消费品零售总额 的比重也逐年上升 ，但线下销售仍 是社会消费品零售 的主体 。

　　跟以前相比 ，22.8%的受访者逛实体店逛得更多了 ，56.3% 的受访者逛得更少了，20.9%的受访者没什么变化 。

　　“网购的冲击造成了实体店客流量不足 ，客单价(每一个顾客平均购买商品的金额——编者注)也在下降。实体店的人力成本 、租赁成本比较高，这就使得线下产品 的价格没有网上便宜，消费者自然会去网上采购。”张运来说，当下消费者逛实体店的热情还 是比较高 的 ，但在实体店购物的热情并不高，一些顾客只逛不买 ，最主要 的原因是消费者能在网上买到质量尚可、价格又便宜 的商品。真正需要消费者到实体店购买的 ，往往 是价格稍贵一点 ，或者网上购买相对有一定风险 ，需要亲自去判断质量 的产品 。

　　47.2%受访者觉得实体门店“颜值”高了

　　凌笑之前做过餐饮 、开过店铺，“记得2014年 的实体商店里，一楼百货、珠宝，二楼超市 ，三楼餐饮，顶楼电影院，但现在变化真的太大了，有了很多我没去过的店铺，比如剧本杀馆 、儿童绘本馆、大型游乐场等，还有共享儿童遥控汽车 、大型游戏机等，跟以前完全不一样了”。

　　近年来，周围实体店有哪些变化？调查中 ，47.2%的受访者觉得门店“颜值”变高了 ，43.8% 的受访者觉得很多店由品牌专柜模式变为主题组合模式，更好逛 ，41.4%的受访者觉得增加了配送等便利性服务 ，36.8% 的受访者认为线上线下相融合，购物更方便 ，31.4% 的受访者感受到体验式消费项目增多，28.6% 的受访者发现注入了科技化元素 ，21.6%的受访者指出有了休闲、亲子等多元“生活空间”满足不同需求，21.3% 的受访者发现服务升级了，开展了更专业 的服务(如服装搭配师等)，18.8% 的受访者觉得实体店车展、沙龙、演出等活动丰富多彩 。

　　张运来说 ，现在一些实体店积极转型，进行业态融合 ，比如把传统零售跟餐饮、影院、超市 、书店等整合在一个场所 ，满足了顾客的多种需求。其次，很多商场在线下举办活动引流，比如开展各种类型的沙龙、新书发布会等。此外，商业实体店 的装修装饰不断更新迭代，给消费者塑造了不同场景，带来不一样的体验。“我觉得这3个方面 是现在做得比较理想的地方” 。

　　61.4%受访者建议实体店加大价格促销、积分兑换等优惠力度

　　李佳认为，现在线上购物发展势头强劲，线下实体店想要发展得更好 ，应该跟线上联动 。很多实体店在线上有自己的官方旗舰店，但还不够 ，需要进一步了解消费者需求 ，全面提升服务质量。

　　对于实体店的发展，61.4%的受访者建议加大价格促销、积分兑换等优惠力度，54.2% 的受访者建议开展线上“云”服务 ，线上线下进一步融合，49.0% 的受访者建议业态更加丰富 ，体验更加多元 ，47.6% 的受访者建议重塑价值链条，在专业服务上持续发力，37.8%的受访者建议进一步改进停车、商品配送等便利性服务，34.6% 的受访者建议引入新潮品牌 ，满足个性化需求，31.3%的受访者建议迎合消费潮流，结合自身 ，科学规划与管理。

　　张运来说 ，实体店要在数字化转型方面下功夫 ，做好线上和线下资源整合。网络有算法推荐 ，线下商场也可以借助数字化手段 ，有针对性地向顾客推荐产品或服务 。“实体店的数字化转型 是一个比较复杂 的工程 ，包括管理营销等各个环节，如何通过个性化手段吸引更多消费者 ，是实体店经营者要不断思考的。”

　　“餐厅把菜做得更好吃 ，理发店把头发剪得更好看 ，这才 是刚需 。”凌笑认为盲目追求网红店铺 ，没有维护口碑 ，最后只会昙花一现。她希望实体店不要太过于追求曝光，要扎扎实实地做好基本工作。“在设计上如果能多一些让孩子们自由玩耍 的空间就更好了” 。

　　张运来说，目前线上销售做得好的企业还 是一些互联网企业，而传统企业向互联网转型时 ，不仅面临技术问题 ，还有思维方式转变问题。“我们发现大部分实体店的线上转型不 是特别成功，反倒网店 的线下转型相对做得比较好 。很多线下实体店建了网站，但运营得不好 ，最后基本闲置了。互联网转型不是简单建一个网站、做一个App就能解决问题 的 ，传统企业需要补齐互联网经营上 的短板”。

　　受访者中00后占29.8%，90后占47.6% ，80后占22.6%。一线城市 的占31.0% ，二线城市的占44.4% ，三四线城市的占19.0% ，乡镇 的占5.6% 。

　　中青报·中青网记者 王品芝 实习生 肖平华 来源：中国青年报